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台灣消費者協會《消保專欄》
報主:台灣消費者協會
創刊日期:2013-11-05
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台灣消費者協會《消保專欄》
發報時間: 2014-10-27 11:00:00 / 報主:台灣消費者協會
本期目錄
買賣契約「審閱期間」之條款為消費者應有權益 業者不能取巧剝奪
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買賣契約「審閱期間」之條款為消費者應有權益 業者不能取巧剝奪

不動產買賣簽約階段,需留意「審閱期間」條款之權益保障

不動產買賣輒數百、上千萬元的大金額交易,民眾在簽定買賣契約時宜審慎加以確認,以免事後反悔影響自身權益。

行政院函頒各種行樣定型化契約,有關房屋類定型化契約,則包括預售屋及成屋買賣、不動產委託銷售等,其中尚包括斡旋單與要約書等相關契約文件。若民眾對對契約內容所列舉之條文有所不懂時,建議上網到行政院消費者保護處之官網,查閱相關定型化契約範本及應記載及不得記載事項之規範,以免疏忽遭受損失。

契約審閱期間之規定

定型化契約為單方製作,通常對立約者較有利,因此,企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有30日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容;違反規定者,其條款不構成契約之內容;中央機關得選擇特定行業,公告定型化契約之審閱期間,消費者保護法第11條之1即有明文。例如買賣方透過仲介交易所簽訂的「不動產委託銷售契約書」及「成屋買賣契約書」,依規定之契約審閱期至少3日,「預售屋買賣契約書」則至少5日。

拋棄審閱期間須舉證

業者為儘速與消費者簽約,常於買賣定型化契約書裡立有「買方簽訂本契約前,已確實攜回審閱三日以上()無誤」、「買方已詳閱並充分瞭解本契約內容,無須三日以上審閱期,本約簽訂後,確認即生契約效力無誤。」等條款文字,若雙方在交易期間發生任何意見或條件不合時,買賣方將會以此條款作為互相攻防的依據,主張該契約條款無效,甚至鬧到縣市政府申請調解或憤向法院聲請起訴。

針對此,台灣消費者協會以10393日裁判之臺灣臺中地方法院103年度訴字第12號民事判決(履行契約)為例說明:

鄭姓委託人與中都不動產於102116日簽立專任委託銷售契約書(至同年月12日止),鄭姓就坐落台中市某區段號土地之出售事宜,委由中都仲介銷售,委託銷售價格為每坪45萬元,即總價為26,436,836元。中都依系爭契約書約定,於同年1111洽妥客戶游某願以每坪45萬元買受系爭土地,中都隨即通知鄭姓,請依系爭契約書第6條第5項約定:「委託期間內,若受託人已覓得符合底價之買方時,委託人應配合簽認要約書或議價委託書等相關契約」,出面簽立相關書面契約,但鄭姓避不見面,經發存證信函仍置之不理。

中都向法院聲請起訴,依系爭契約書第5條約定,中都處理該受任仲介銷售得向鄭姓請求之報酬為實際成交之4%(數額即為1,057,473元)。另依該契約書第11條約定,如鄭姓拒絕與中都依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書者,中都得請求實際成交之6%報酬(數額即為1,586,210元)。第11條約定6%之高於第5條約定4%原因,係因買賣契約書如順利簽定者,中都可向賣方收取4%之報酬,另向買方收取2%之報酬。

委託人鄭姓則認為,系爭專任委託銷售契約書為一定型化契約,雙方所簽訂之系爭契約書中有關「契約審閱權」部分,雖有她簽名,惟其上兩個勾選欄位,即「□委託人簽訂本契約前,已確實攜回審閱三日以上()無誤。☑委託人已詳閱並充分瞭解本契約內容,無須三日以上審閱期,本約簽訂後,確認即生契約契約效力無誤。」並非由她所勾選,系爭契約書違反契約審閱期間,該條款顯失公平,不構成兩造間契約內容,且應由中都證明系爭契約書業經她事前審閱,否則系爭契約書即屬無效。

法院判斷之理由,指證人廖姓仲介員證稱:該欄位是他勾選的,因為在10月份就已經和鄭姓簽過一份專任委託銷售契約書,鄭姓說她很忙,要他把資料該寫的寫一寫,該勾的勾一勾,把重要的條文念給她聽,經過她確認後才簽名的,上開審閱期欄位有跟鄭姓說明,鄭姓沒有問題後才簽名。復參以鄭姓亦未否認在其上之簽名,是縱該「ˇ」記號係證人廖姓所勾,惟鄭姓既在底下簽名,堪信已授權證人廖姓勾選,否則豈有不在簽名時,當場質疑證人廖姓未經其同意隨意勾選其放棄審閱權;再者,證人廖姓既有向鄭姓解釋上開欄位之意思,鄭姓自行簽名於後,可認已充分瞭解系爭契約之內容而自願放棄審閱期間,且鄭姓於103116日簽約後至中都於同年月11日覓得買家,中間有5日均持有系爭契約書而得隨時查閱,自不得再以原告未予其相當之審閱期為由,主張該系爭契約書無效。

法院判決之結果,按民法第250條規定:「當事人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金。違約金,除當事人另有訂定外,視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時,即須支付違約金者,債權人除得請求履行債務外,違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」次按民法第252條規定:「約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事,法院即得依此規定核減至相當之數額,並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制,此項核減,法院得以職權為之,亦得由債務人訴請法院核減。(最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照)故判決鄭姓應依系爭契約書第11條第1項第3款規定給付中都528,737元。

台灣消協認為,消費者保護法第11條之11項即有載明「企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有30日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容」,同法條第2項亦規定,若「違反前項規定者,其條款不構成契約之內容」,故本件雙方所簽定之「不動產委託銷售契約書」,依規定需有3日以上審閱期間,若企業經營者未提供契約審閱期,鄭姓委託人事後可主張條款不構成契約內容,也就是該條款無效。但雙方若持續有爭議,則以法院依事實認定之判決為主。一般而言,主張無效的條款必須是定型化契約內原有的制式條文,假如消費者在與仲介業者簽約時,另訂「個別磋商條款」,即代表消費者理解該條款含義,事後不能主張該條款無效。(蕭達益/本文作者為台灣消費者協會理事長,現任臺灣臺中地方法院調解委員)

-本文見刊於全國旅遊時報2014/10/244版消保專欄

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