2012.08.09
文／崔媽媽基金會

「住進去才半年，房間一整面牆的油漆都剝落，露出裡面的壁癌，房東雖有找人來重新油漆，但過沒多久又有壁癌，實在不堪其擾，可以因此跟房東解約嗎？」

「每次下過雨後，天花板就會凝水珠，開了除濕機也沒用，房東又不願處理，怎麼辦？」

「一到雨天我的房間就會漏水，書籍、衣服都發霉了，電器也因此損壞，房東是不是該賠償？」

近幾個月來，崔媽媽經常接到關於租屋漏水、潮濕的法律糾紛諮詢。以100年7月至101年5月的大台北地區為例，對比每月平均降雨量，與崔媽媽接獲的租屋漏水糾紛諮詢量（如表一），除101年1、2月時值農曆年節，諮詢案件明顯減少外，每月降雨量與「隔月」的漏水糾紛諮詢數目略呈正相關。尤其101年3月的該類糾紛更暴衝至20件；究其因，連續數月雨量居高不下，濕氣持續累積，才導致這類諮詢在該月激增。

表一　崔媽媽基金會100年7月至101年5月接受租屋漏水糾紛諮詢數

抓漏和防水向來是耗時又棘手的大工程，極易在租賃關係中衍生修繕糾紛，為房東與房客帶來許多麻煩。崔媽媽便曾接獲一宗較特殊的投訴案例：

房客指稱，看屋時房東告知屋況一切良好；而入住後適逢雨季，沒多久房屋竟開始漏水。雖然房東得知後前來修繕，但因氣候影響，修繕工程歷經數月始終無法完工。房客因此身心俱疲，轉而欲控告房東詐欺，認為保證「屋況一切良好」的房東在一開始並沒有誠實告知屋況。

【對付漏水有撇步，房客房東雨季不怕】

如何避免糾紛發生，與發生糾紛時的如何處理，已是租賃關係中的重要課題。崔媽媽提醒各位房客與房東謹守下列原則，以維持雙方的良好關係，並順利化解糾紛：

一、仔細看屋

房客在看屋時，通常只注意到裝潢新舊、家具、設備，而忽略細微的角落。建議觀察房屋時須格外注意：

1. 屋外：可觀看外牆、公共空間（例如樓梯間、天井）、與隔壁銜接的牆面。
2. 屋內：牆面往往會經粉刷修飾，一時看不出漏水狀況，但仍有幾個地方可看出端倪
   • 屋頂、牆壁是否有水漬，尤其屋頂與牆面交接處最易漏水，要特別注意該處是否有水痕。
   • 窗台、冷氣孔是否有發霉、水漬。
   • 與浴室、廚房相接的牆縫最易漏水，可觀察這兩個空間的共用牆之牆縫或壁面上的油漆、地磚是否有變色或出現異樣。
   • 頂樓的房子要注意天花板是否油漆剝落、出現水痕。
   • 若頂樓有種植花草盆栽，則可能因樓板不堪負荷，而產生裂縫漏水；更可能因花草掉落，阻塞排水孔，導致滲水。
   • 陽台外推部分，也容易漏水，須多加留意。

若有上述狀況，房屋發生漏水潮濕的機率較高，房客當仔細思考是否承租該房屋。假使房客仍願承租，則應該拍照存證，並於租賃契約上明定相關條約。

二、租賃物修繕義務與承租人權利行使方式

民法對租賃修繕責任設有相關規範，除於租賃雙方簽訂租賃契約時，就修繕責任歸屬另有約定外，原則上應由房東負租賃物修繕義務：

第423條：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」

第429條：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。」

第430條：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」

從上述條文可看出，因房東對於租賃物有交付及保持其合於使用收益狀態的義務，除租賃契約中，雙方就房屋修繕義務另有約定外，原則上房東應就租賃物負修繕之責，房客得定相當期限命房東為租賃物之修繕（一般而言，以存證信函方式通知，日後便於舉證）。房東欲進行修繕時，房客也應盡配合之義務（民法第429條第二項）若房東經房客為上述通知後，仍不願負起應盡的修繕責任，或未於房客所定相當期限內進行修繕，則房客可根據民法第430條之規定，得選擇提前終止租約，或由房客自行雇工修繕，產生之修繕費用，房客可主張自租金中扣除之。

三、房客應儘速通知狀況

在漏水潮濕修繕糾紛爭議中，常常可見因漏水潮濕導致屋內財物受損，而雙方就賠償責任歸屬爭執不下。

根據民法第437條規定「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。承租人怠於為前項通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。」

由此可知，若房屋發生任何狀況，房客應在第一時間通知房東；否則房客如因疏於通知而引起損失，則無法向房東求償。

四、冷靜理性的協商

漏水潮濕的修繕糾紛主要因氣候而起，但若租賃雙方自始便約定妥善，絕對能減少糾紛發生的機率；即使發生糾紛，雙方也應依照租賃契約之約定，或民法之規範，冷靜理性地解決，抱持「退一步海闊天空」的想法，彼此考慮對方的立場，互相體諒，以求完善解決問題。

綜上所述，租賃關係中的漏水潮濕糾紛，其實可藉由租屋前的仔細看屋、明確訂約，發揮一定程度的避免效果；即便真的發生問題，也可透過立即通知、冷靜協商，將損失降到最小。提醒諸位房東房客，在今年梅雨季帶來可觀的雨量後，威力不容小覷的颱風季亦緊接著來到，漏水及修繕問題勢必再成為爭議話題。要避免漏水修繕成為租賃關係中的噩夢，實有賴房東房客雙方共同努力。

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