2013.02.07
呂秉怡　崔媽媽基金會執行長
江尚書　社會住宅推動聯盟政策組組長
原文刊載於2013/1/23　Yahoo奇摩房地產專家專欄

台灣的實價登錄剛上路不久，總算朝居住正義的正確方向邁出一步。但若體驗過美國房地產資訊的透明與可親，那麼現行的實價登錄制度仍有諸多進步空間。

台灣的實價登錄：從混沌到半透明

內政部「不動產交易實價查詢網站」於10月中正式上線，至今公告的兩波成交資訊引發各界查詢熱潮。媒體開始比較售屋開價與實際成交價格，發現存在不小落差；過去某些被過度炒作的豪宅或地區，出現開價與實價差距達5成的情況。

此外，房市交易量明顯萎縮，甚至傳出上百家房仲業的倒閉潮。雖然現階段仍是各方立場「各自表述」的階段，具體功效也還有待觀察，但實價登錄讓過去房地產市場全面看漲的一言堂局面瓦解，一般購屋者也較易獲得公開資訊，能與不合理的房價抗衡。整體而言，實價登錄有助於減緩過去房地產市場隨意哄抬價格的現象，這是專家學者、社會住宅推動聯盟等民間團體及社會各界不斷倡議與凝聚共識的結果，亦應對政府願意朝公開透明的改革方向給予鼓勵。

然而，不論是實價登錄制度本身，或內政部建置的查詢系統，至今頂多算是「半透明」的做法，還有很大的改進空間。

根據「實價登錄三法」之條文，目前公告的房地產價格均是以「區段化、去識別化」公佈，並未精確到個別門牌；又如預售屋交易資訊的登錄可能遠遠落後實際售出日期，等到價格被揭露時已不知道轉了幾手，成為一大漏洞。此外，法條中有一條但書是實價登錄之資訊不得作為課稅用途，是去年部分立委在法案密室協商的過程中要求設下的障礙。

至於網站介面的使用者經驗也未臻完善。使用者一進入查詢頁面就必須輸入驗證碼，使用8分鐘後系統就會自動登出，需再重新來過；所顯示的交易資訊，也僅止於價格、路段、室內隔間等基本資料，不足以判讀住宅的特性。因此，有軟體工程師應用官方公告的資料，開發出更簡潔易用的民間版「實價登錄地圖」，廣受好評。然而，官方新改版的網站，卻又加入一些設定，讓民間版的實價登錄地圖無法順利擷取資料。種種作法，讓人有一種「沒這麼甘願讓交易資訊透明」的感覺。

他山之石：美國高度透明化的房地產資訊

相較之下，在美國進行房地產交易，政府不但掌握與房屋相關的各種資訊，成為制定住宅政策、課徵相關稅賦的基礎資料，亦開放這些資料給民間業者進行加值應用，提高資料的易用性。美國著名的房地產資訊網站「Zillow」或「Trulia」，其提供的資訊相當豐富，亦各具特色，讓購屋者很容易就可判讀房屋的「CP值」。

例如，在Zillow網站的入口搜尋欄位，鍵入Seattle (西雅圖)，便可看到全市密密麻麻的房屋價格，幾乎每一筆資料都有精確地址；當然，直接輸入要房屋的地址來查詢也沒問題。點開其中一處位於「綠湖公園 (Green Lake Park) 第一排」的住宅後，其提供的資訊包括：住宅始建年分，歷屆轉手資料、交易價值明細、房屋格局、繳稅資料及實景照片，此外，這個網站雖已整合大部分的公開資訊，但也設了一個連結，可直接連到地方政府稅務部門，來檢索這棟住宅的登錄價格、地籍與稅賦資訊。

不同網站也會提供多樣化的數據比較工具來吸引更多人使用。例如，Zillow會以折線圖呈現該住宅的價格，清楚比較鄰近區域或整個西雅圖房地產價格波動的趨勢，讓買方知道自己是否買在高點或相對昂貴的區域，避免當冤大頭；或是用一張空照圖呈現周邊住宅的價格，讓使用者進一步快速檢索附近的其它住宅，貨比三家不吃虧。又如Trulia網站則可查詢附近有哪些學校，並且提供各學校的評價，做為選擇住宅的參考。

在體驗過美國的房地產資訊公開程度後，回想先前修法階段，一些房地產利益代言人用來反對實價登錄制度的各種似是而非理由，幾乎不攻自破。美國的房地產資訊透明程度，也讓台灣的社會大眾有一個起碼的標準，來要求公部門趕上他國行之有年、真正透明化的實價登錄制度，及朝向更長遠的稅賦改革來邁進。