崔媽媽租屋服務二十年（上）

文／黃小黛　　崔媽媽執行主秘2009.12.24

　　馮麗芳1994年進入崔媽媽租屋部門，從行政助理做起，2000年成為租屋部主任，回憶起只有二位專職、四位兼職員工，組織服務項目也僅有租屋部門，她說：「當時的崔媽媽就是一個在幫無殼蝸牛小市民發聲，抗議政府高房價的社會團體。」由於自己也處於經濟並不寬裕的處境，所以對於為民發聲的公益團體，特別有感受，那時馮麗芳就住在崔媽媽附近的違建裡，常在路過新生南路時，抬頭就會看見崔媽媽的招牌，心想：「以後我如果有能力，我一定會來捐點東西。」後來正好看到組織正徵人，於是就加入崔媽媽行列，一晃眼已過十五年。

　　「崔媽媽」成立於1989年10月15日，負責住宅服務，並且扮演社區動員的角色；當時「崔媽媽」的租屋資訊均由熱心房東主動提供，再透過義工及工作人員的登記、輸入，再將這些房屋資訊提供給急於租屋的房客，其任務在於使市場的租屋資訊公開化和透明化，以杜絕少數不肖租屋仲介業者掃街撕紅紙條壟斷資訊、並哄抬租金的惡劣行為。

　　崔媽媽基金會是台灣第一個使用網際網路的租屋通路，將租屋資訊透明化，每年定期公佈租金行情，是租賃雙方資訊提供的橋樑，房客可透過現場服務及網際網路(Internet)兩種管道取得房屋資訊，在租屋服務方面，房東服務量歷年累積：300,000人次，房客歷年累積：600,000人次；針對租屋糾紛崔媽媽提供諮詢協助，由義務法律服務團的30名律師，提供法律義務諮詢，每年平均：1,500件，歷年累積：9,000件。在租賃權利義務的教育及宣導上，崔媽媽基金會從協助處理糾紛的經驗中，整理出較市售契約更為中立且能保障到雙方權利義務之契約範本，制定租賃契約書範本（中文版、中英文對照版），出版租屋手冊、學生租屋手冊，教育房客如何挑選房子及議價的技巧。發行租屋法律手冊，教育租賃雙方租賃法律常識及相關法條的規範，編輯租屋報稅手冊，教導房屋租金可扺扣綜合所得稅，2009年出版「大專院校校外賃居工作輔導指南」手冊，教導大專院校訓輔人員協助學生校外賃居工作。

◆ 學生租屋整合服務

　　1993年至2003年陸續的透過個案求助與學校合作的方式，開始了對學生租屋經營，也在其中發現全國各大專院校普遍地對校外賃居部份的忽視，因而在2003年推出學生租屋整合服務，提供各大專校外賃居服務之經營。馮麗芳認為，「學生租屋的推動，不但提升了民眾對崔媽媽的正面社會觀感，也給了學校在賃居業務操作上的一個指引方向，在學生權益上的維護上，崔媽媽至少做到協助調解、發聲與捍衛者的功能，形象是正面的，功能也是存在的。」

　　她說，對於弱勢者的學生而言，無異是一大福音，當市場資料無法公開透明取得時，唯有透過崔媽媽的資訊，學生才有辦法避開再被?一層皮的風險。對於學校而言，這樣的資訊便利安全性，是可以被信賴的，於1993年開始了與第一所學校—東吳大學簽約，學生租屋服務正式的踏出了第一步。

　　1999年921大地震，南投暨南大學因地震嚴重受創，全校師生轉移至台大”寄讀”半年，以便校舍整理。當時崔媽媽即想到這一群臨時決定北上的學子們，可能會面臨到租屋的問題，立刻投入所有的人力物力，號召台北地區房東提供居所供學生居住，讓學生能安心在北部唸書。訊息發出後，在短短一天內，房東電話如潮水般湧入，房東的愛心讓服務的義工與工作人員感動不已。而透過這段過程的經驗，更堅定了崔媽媽對學生族群照顧的信念，日後再面對文化大學外宿學生火災事件、東華大學學生自殺事件等等，即責無旁貸的站在前線為學生權益發聲、建言。

　　崔媽媽每年自行辦理、或接受全國北、中、南、東各區大專院校學務處學生住宿組邀請，針對校內學生、教官、訓輔人員舉辦租賃消費權益宣導講座，自2003年開始，在台灣大專講授學生租屋安全超過300場次，輔導過七八十所大專。

　　2007年元月十四日發生東華大學歷史系女學生因涉入與房東糾紛而自殺身亡一事，該校並同時還有36位外宿同學因租屋糾紛持續被房東提出告訴，由於校方在糾紛事件過程並未做適當處置，導致悲劇發生，再度引起社會及媒體對學生外宿問題之關注。當時崔媽媽亦邀請立法委員及各界學者專家召開媒體會議，再度要求教育部提出一個整體學生住宿政策。而對此事件，崔媽媽亦提出各校應設立「學生住宿組」或成立「校外賃居處理中心」等專責單位：並針對學生人數提出相對行政人力，並給予足夠之專業訓練及組織經營輔導，規劃成立「北中南東租屋糾紛調處中心」，並迅速提供教官或行政人員諮詢管道。

　　崔媽媽每年自行辦理、或接受全國北、中、南、東各區大專院校學務處學生住宿組邀請，針對校內學生、教官、訓輔人員舉辦租賃消費權益宣導講座，自2003年開始，在台灣大專講授學生租屋安全超過300場次，輔導過七八十所大專。

　　以目前學校所提供的租賃契約書、學生租屋手冊、大都為參考崔媽媽基金會所推展的版本，崔媽媽更於2003年協助，台北北區東吳大學、文化大學、陽明大學、銘傳大學、實踐大學、台北護理學院、德明技術學院、台北體育學院（依創校、或改制學院之順序排名）等八所大專院組成「台北市北區大學生租屋合作組織」（Consortium for College Student Housing in Northern Taipei City），共同提供北區大學生租屋整合服務，希望藉由聯盟成立，促使北區學生租屋資訊整合，提供學生良好的求學環境。

　　「台北市北區大學生租屋合作組織」之新生一收到入學通知，即會同時收到相關八校免費的最新租屋資訊，而這些資訊都會先透過校方做驗證及訪視，才會進入網路平台，對外縣市的學生確實提供安全又實用的資訊。崔媽媽並協助該組織訂定房東與學校合作條件的共同標準，邀請房東簽署校方版本之租賃合約書，建立租賃雙方公平模式，以降低學生租屋糾紛，提昇租賃環境之安全。建立八校聯合識別系統，統一印製「學校租賃契約書」、「學生租屋手冊」、「房東及屋況檔案資料冊」、「租屋訪視紀錄表」，開放學生索取、查閱，推廣租屋安全常識教育，減少租屋糾紛權益損失。

　　崔媽媽基金會於2009年出版「大專院校校外賃居工作輔導指南」，教育部軍訓處處長王福林說，崔媽媽基金會長期致力於學生賃居服務工作，為無數學子解決了大不易的居住問題，亦耗時二年出版「校外賃居工作指導指南」，集全國優秀賃居服務工作者之實務經驗於大成，讓各大專校院賃居服務工作人員得有學習效倣的途徑，不僅有助於提升各大專校院賃居服務工作人員的專業能力，更可為千萬學子在賃居方面的諸般問題找到妥善解決的方案，減少危安意外及糾紛事件之發生，實在功德無量！

　　台灣大學建城所所退休教授華昌宜針對該手冊表示，「專業知識與技術可從過去實務經驗的累積和分析與綜合而成可。這一本手冊正是崔媽媽基金會積十多年來幸苦經驗並經有心的輔導專家之助精心彙編而成，專為尚未在行的學校輔導人員而寫。它是一本完整的標準作業手冊，閱讀後才感到其內容是驚人的豐富與細緻。任何人祇要按冊中所建議一步一步去做，保証可成為專才、達成應有任務。「崔媽媽」再一次以具体方式呈現了她的菩薩心、?婆情。此手冊對數十萬青年學子居住福祇之提昇效益難以估量。」

　　除此，崔媽媽亦提供租賃糾紛調解服務，協助學生解決租屋困擾，開辦租賃法律知識聯合講習，包含校外租賃生、學校輔人員、校外租賃訪視員之租屋安全、法律、報稅講座。提升訓輔人員租屋法律常識及糾紛調處能力，蒐集實際學生糾紛案例，印製「防範糾紛實例手冊」，有效協助學生解決租屋糾紛及困擾。

　　學生租屋都是從事件產生議題，以「東海台糖學舍」事件為例。台糖在東海大學附近蓋了一個五星級學生宿舍，提供給大專生更多選擇，雖然單價較其他地區高，但學生承租率也頗高，中科興起後，茂德科技承包整棟建築，作為員工宿舍，在尚未徵求學生續租意願，就要學生約滿遷離，但是在租賃契約書上，台糖有載明其學生有優先承租權，所以當學生臨時被告知，心生不滿，認為台糖違約，要求台糖宿舍說明與賠償，當時台糖宿舍強硬，不肯作回應。

　　東海大學的教官便尋求崔媽媽租屋部門的協助，馮麗芳回憶當時說，「我們立刻諮詢崔媽媽義務法律服務團的李明洲、陳君漢律師，律師第一步先將其核心的問題與法律關係釋義清楚，第二步先請東海教官去找經濟部協助，並建議將該案送入消基會調解，在這兩個關鍵性的指示下，果然讓東海大學的學生每人獲賠六千元賠償金與優先承租權，與當時預期幾百元的違約金差異甚大。」

　　連結所有管道的資訊是很重要的，想要幫助人，就要有足夠的後備資源支持，一個人能做的事有限，集結眾人才能發揮更大的能量。藉由這次事件的處理過程，馮麗芳說，「崔媽媽在這事件中，扮演了一個很重要的角色，提供正確的判斷與回應，透過學校積極主動的爭取，讓這次事件圓滿落幕。」

　　崔媽媽與義務法服律師有長期、緊密連結提供法律諮詢，而法律諮詢服務，也由早期的一般房東房客諮詢，加入了漸多的校園糾紛問題。

　　學生賃居問題，就教育功能而言，賃居糾紛的處理、權益的認知等，都是學生的生活教育。所以，每位在處理賃居糾紛的輔導人員，其處理方式與著力點，都是學生在學習的範本。

　　而在法學基礎薄弱下，面對學生的賃居糾紛時，學校的輔導人員通常僅能以自我道德認知或是習慣去處理，要花費更大的時間、心力去解決問題。崔媽媽長期累積的歷程中，了解學生租屋糾紛的結構與狀態，並透過校方陳述中瞭解困難之處，權衡其中利弊得失，讓校方能儘速找到問題核心，以此核心再做為協調的基礎，使校方輔導人員能快速解決問題，並達到對學生生活教育的功能。

　　崔媽媽從1994年開始從事義務法律諮詢服務工作，目前已發展出租屋、搬家、公寓大廈等議題之法律諮詢及消費爭議調處的機制，是為全台服務量最大的居住消費糾紛諮詢機構。