如同家鄉的許多年輕人，阿祺（化名）退伍後就隻身到較繁榮的Ｓ市就業。由於社會新鮮人起薪不高，為了方便通勤及節省房租開銷，阿祺選擇在一棟六層樓公寓的頂樓租住，至今快兩年了。

最近違建的火警意外頻傳，包括Ｓ市內的許多縣市政府，開始清查並拆除轄區內的違章建築。網路與電視的強力播送下，阿祺也半好玩半好奇地連上市府建管單位網站查查自己的住處。這一查不得了，原來不但阿祺住的是頂樓加蓋，整棟樓還是原本只該有三層樓的大違建！

阿祺越想越不對，哪天市府拆到這裡來，那我怎麼辦？於是他把自己的憂慮告訴房東，希望可以提前解約搬走。不料房東不但指阿祺片面終止租約必須按照租約賠償，還聲稱這整棟樓都是合法建物，「憑什麼說它是違建」。阿祺幾番交涉，還把查詢網頁截圖傳給房東，對方依然堅持己見。這下阿祺苦惱了，面對這麼「盧」的房東，我難道只能坐等房屋被拆，自己苦吞被迫搬遷的損失嗎？

違建？違建！誰說了算？

「違建」可說是這場租屋糾紛的關鍵字。在崔媽媽基金會的多年居住服務經驗中，除了阿祺所住的頂樓加蓋是極普遍的違建類型外，其他像夾層屋（樓中樓）、陽台外推、可能破壞建物結構卻未申請建照的室內裝修（例如屋主私自將屋子隔成多間房以利出租）、法定空地佔用、露台加採光罩、私設花台或鐵窗等，也都是常見的違建。

那法律上要怎麼定義「違建」呢？崔媽媽義務律師許振湖表示，就是未辦理建物所有權第一次登記（亦即未辦「保存登記」）的違章建物。以雙北地區為例，民眾可以下列管道查詢自己租住的房子是否為違建：

▲表一：民眾查詢建物是否為違建的管道（以臺北市、新北市為例）

你的違建，他的避風港

由於不合建管法規，這些違建不僅在材質和結構多存有諸多問題，也讓其中住戶例如阿祺的門戶與消防安全也堪慮，更可能發生公共安全、侵佔等法律爭議。然而在長期從事租屋服務、弱勢居住扶助的崔媽媽發現，正因為如此，租屋市場中的違建，行情遠比同類型的合法建物要低廉，成為都市裡學生、社會新鮮人、基層勞工、貧困家戶、獨居長者等經濟弱勢者的租屋首選。

就以社會新鮮人阿祺來說好了，他並不是不想住得安全舒適，但是要在寸土寸金的都市中棲身，相對於潛在的門戶與消防等問題，找個負擔得起的安身之所顯然更為急迫，所以違建自然成為其衡量經濟能力後的無奈選擇。

在這社會脈絡下，此類廉價的家園便長期發揮了吸納都市邊緣人的重大功能。

只不過違建終究是違法的，理論上隨時都有被舉報拆除的風險。雖然許多縣市政府會把老舊違建列入「緩拆」或「免拆」範圍，但許振湖律師強調，「緩拆」只是暫緩拆除，並非不拆，而且以台北市為例，1995年開始的新違建更有「即報即拆」的可能；何況違建若有危害公安之虞，或佔用共有空間遭判決須返還，即使是1995年前的還是會被拆除。

我租的是違建！被拆了怎麼辦？

「你的租約還是有效的喔」，對頑固房東無技可施的阿祺來電求助崔媽媽時，接受諮詢的許振湖律師首先這麼提醒他。儘管房東租給阿祺的違建並沒有「建物所有權」，但司法實務上認為建造人有權對該違建進行買賣、使用、收益（包括出租），因此這份租賃契約在法律上還是有效。

也就是說，只要住處還沒被拆，阿祺就不能單以「擔心違建將來被拆」為由就單方面終止契約，否則頑固房東的確有權依契約的相關罰則要求賠償。若真要提前解約，阿祺也只能以租住的違建可能危害到健康或生命安全為由，並且要具體舉證才行。

既然租約不能隨意終止，萬一住處真被拆了怎麼辦？許律師分析，正因租約有效，房東有義務依約將房子交付給阿祺使用；若出租物被拆除而無法居住，在民法上就構成房東「給付不能」，阿祺屆時就可以依民法行使契約解除權，並向房東請求損害賠償（包括搬遷費用、押金與已預付的租金等）。若房東不願意，阿祺可以到所在地的鄉鎮市區公所調解或提起訴訟。

對此，崔媽媽法務組長曹筱筠特別補充，必須是違建住處「真正」被拆除，房客才能因房東「給付不能」解約索賠。如果只是政府貼出拆除的公告，房客還是必須向房東清楚詢問、協調後續處理方式。

雖然民法已有上述的規定，最後許振湖律師還是建議阿祺，由於坊間販賣的制式契約通常不會針對違建拆除的賠償規定，日後若要訂定新租約，最好特別要求房東在簽約時加註相關的賠償事宜；另外在房客終止契約方面，可以儘量和房東協調不要有相關罰則（例如罰押租金）等。在以後換約或是又租到違建時，對阿祺才會多一層保障。

違建地雷滿滿是，要怎麼才不會踩到？

當然，就算法律對房客的保障再完善，實務上違建一旦被拆，房客還是馬上面臨沒地方住的燃眉問題，調解或訴訟是緩不濟急的。所以根本解決之道是承租前就避免租住違建。

因為全台灣的違建實在太多，有些裝修精美的違建也難以辨認，因此許振湖律師提醒租屋的民眾若想租住安全合法的房子，在簽約前最好要求房東出示房屋所有權狀，或向地政事務所申請第二類土地登記謄本（俗稱「第二類謄本」，任何人皆可申請），同時也請房東出示身份證明，以證明簽約的出租人就是屋主；若出租人與屋主不同（這點在實務上很常見，例如屋主與簽約的出租人是夫妻或其他親人），就得要求對方出示屋主的授權書。

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